淘宝司法拍卖房产可靠吗,淘宝司法拍卖买房划算吗?

产权君有个朋友最近在关注司法拍卖房(以下简称法拍房),价格确实都很诱人:那么问题来了,这一块以往是专业人士才会触碰的领域,对于普通消费者来说,有哪些潜在的坎儿需要越过?在各大论

产权君有个朋友最近在关注司法拍卖房(以下简称法拍房),价格确实都很诱人:

淘宝司法拍卖房产可靠吗,淘宝司法拍卖买房划算吗?

那么问题来了,这一块以往是专业人士才会触碰的领域,对于普通消费者来说,有哪些潜在的坎儿需要越过?在各大论坛上也看到很多网友吐槽“买了法拍房,肠子都悔青了”,如何避免这一情况,聪明“捡漏”?

今天,产权君就来做详细解答。

什么是法拍房?

法拍房即法院强制拍卖的房产。

淘宝司法拍卖房产可靠吗,淘宝司法拍卖买房划算吗?

当业主无法在合约要求内偿还债务时,债权人经过各种司法程序来向法院申请执行手段。法院将债务人名下的房产进行拍卖,其所获得的拍卖所得款用来偿还债务,在执行过程中遭到拍卖的房子就是法拍房。

法拍房是如何产生的?

正常来说有4种情况:

  • 停止还贷。购房者向银行申请的房屋按揭贷款,如果不能按照日期来偿还时,银行就可以向法院提出民事诉讼,要求把购房人的房产进行拍卖,其所获得的资金用来偿还债务。
  • 民间借贷。比如乙方找甲方借钱,将自己的房产抵押给甲方。如果在约定时间内乙方不能偿还债务,甲方就可以向法院出示抵押协议和借款证明,并提出诉讼请求,要求法院将乙方的房产进行拍卖来偿还债务。
  • 司法没收。在刑事案件审判中,有判决将嫌疑人的所有资产进行没收,其中的不动产、房产法院就可以进行拍卖,所获得的资金纳入国库。
  • 无头财产。长期无人认领的财产,法院也可以进行拍卖,但是这样的情况很少发生。

法拍房流程是怎样的?

一般来说要遵循下列流程:

  • 到房管局查封房屋产权。
  • 委托评估公司对房屋的价值进行评估。
  • 评估结果出来后,根据评估价值,确定拍卖价格。
  • 委托拍卖公司对房屋进行拍卖,拍卖活动由拍卖公司组织实施。
  • 拍卖成交的,法院作出裁定,确定拍卖结果的法律效力。
  • 无人竞拍或者拍卖失败的,法院可以在第一次的基础上降价10%-20%,再次委托拍卖公司拍卖。
  • 二次拍卖仍失败的,法院可以在此基础上再对房屋进行拍卖,最多可以进行三次拍卖。

淘宝还是踩雷,您得多留神

在房价普遍高企、限购日渐蔓延的市场环境下,京东、淘宝上的法拍房被越来越多人关注。

但是捡漏有风险,下手需谨慎。下面几点您可得多留神:

  • 要求全额付款

表面上法拍房便宜不少,减轻了购房压力,但实际上,购买商品房只要付30%首付就行,剩下的可以申请按揭贷款。

而法拍房则要求房款一次付清,不能贷款。

  • 房税高

法拍房很多都是因为业主无法偿还巨额债务,导致资金出现问题破产。破产后房产被银行收回,转给法院进行拍卖。

竞拍者在购买此房产时,除了要交房款之外还需要交付契税、增值税等,这些加起来也不是一笔小数目。

  • 没有售后

购买商品房只要出现问题都可以找开发商进行沟通,一旦出现纠纷或者合法权益受到侵害,业主就可以通过法律程序来维护自己。

而法院只负责把房子卖出去,卖出去之后即使出现什么纠纷,也没有人为其负责。

常见Q&A

Q:如果拍到房子后,因为政策变动没有购房资格,能否把房子过户到其他人名下?

A:不行。法拍房只能过户到参与竞拍的个人或单位名下,两者必须保持一致。

Q:办理过户手续的过程中,最大的风险是什么?

A:解封解押后,房产恢复清白身,这个时候最危险,需要立刻开始过户手续。否则如果原业主趁机拿着房产证过户给他人,后果不堪设想……

Q:如果房子曾多次抵押,后期其他债主找上门产生纠纷,如何处理?

A:首先,不动产确实可以重复多次抵押(以抵押物的价值为限)。但根据最高法 的规定,法院在组织司法拍卖的过程中,必须查清标的的产权情况有无瑕疵并公示。

对于普通买家来说,可以这么理解:如果房子已经被法院拿出来拍卖,表示产权基本没问题。

当然,如果是民间借贷,当初签订抵押合同时,没有在房管局对抵押物进行登记,那就不存在抵押权,也就是说这类债主不能干预不动产的买卖。如果存在这类债主,在拍卖后对新业主进行骚扰,可以报警解决。

Q:还有其他要注意的吗?

A:不少法拍房的实际处置单位并不是本地法院,当你买下标的物后,无论有没有委托人都必须由本人亲自到处置单位签署《拍卖成交确认书》。

另外注意,如有委托人,必须在竞买开始前办理委托手续,竞买结束后的交接手续由委托人和竞买人本人一同到法院办理,委托手续务必齐全,否则竞买活动认定为委托人的个人行为。

Q:我只关心,怎么才能捡到便宜?

A:一句话,出手时机!

法拍房最多会经历三次拍卖。

如果第一次拍卖没人报名,就会进入第二次拍卖,重点是:第二次拍卖起拍价会降低!所以,第一次拍卖可以不着急报名,看看能不能等流拍,拖到第二次拍卖再出手。

如果实在是非常冷门的房子,甚至可以等房产三次流拍结束,再致电法院申请变卖,这样就能降到房产的保留价,而且1人出价一次就能成交。

不过,前几年法拍房还没那么火,很多专业的买家按这样操作,确实能买到很便宜的房子。但现在因为网络拍卖,消息传播更广,流拍的情况就很少见了。

最后,产权君想要奉劝大家伙儿一句,法拍房在价格上确实有优势,但不到拍卖的最后一刻,这种优势仍有其不确定性,对购房者来说,这既是一个“淘金”的机会,也是一次冒险。

如果你已经做好了充分的前期调研和心理准备,那就拍起来吧!

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